2. 토지·건물·부동산 등 취득절차 관련세금


(1) 부동산 취득관련 절차와 세무상 검토 확인사항

법인이 사업확장 및 공장증설 등을 위하여 토지와 건물 등의 부동산을 취득하면 부동산의 잔금 정산지급후 30일내에 구청에 취득세를 납부하고 60일내에 등기소에 등기하면서 등록세를 납부함이 일반적이다.

부동산의 취득원천방법으로는 매매·교환·상속·증여·기부·법인에의 현물출자, 공유수면매립, 개간방식의 토지조성, 건축·증축, 종류변경, 지목변경 등의 여러 가지가 있는데, 원시취득·승계취득이나 유상취득·무상취득 등을 모두 포괄한다. 부동산취득과 관련된 세무상 절차와 납세금액들은 다음과 같다.

(취득세 납부) → 토지·건물의 취득(잔금청산시점이나 소유권이전등기 완료시점 중 먼저일)일부터 30일내에 취득자의 신고가액(법인은 장부상 실제취득가액, 건설자금이자해당액도 포함됨, 개인토지는 공시지가, 개인건물은 시가표준액 등 감안한 검인계약서 기재금액)×2%(개인간의 주택 또는 분양주택 거래는 1%)를 신고납부함.

(취득세 5배 중과) → 별장, 골프장(최초 등록만), 고급오락장, 고급주택, 고급선박에 대하여는 일반세율 2%의 5배인 10%를 납부함.

(취득세 3배 중과) → 과밀억제권역내(서울, 인천 및 경기도 위성도시 등) 공장 신·증설 취득, 과밀억제권역내 본점용 사업용 부동산(사옥)취득(신축·증축만)의 경우 취득세×3배→6%(외투법인은 2003년까지 공장 신증설부분만 중과 예외)

(취득세에 추가되는 세금) → 취득세×10%의 농어촌특별세, 감면받는 취득세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 추가됨.

(부동산계약금액의 인지세) → 소유권이전·양도증서금액에 따른 체감비율(1천만원까지는 0원, 1천만원 초과 3천만원까지 2만원, 3천만원 초과 5천만원까지 4만원, 5천만원 초과 1억원까지 7만원, 1억원 초과 10억원까지 15만원, 10억원 초과 35만원)

(등록세 납부) → 부동산매매계약서(검인계약서) 기재금액(=취득자신고금액)×2%(상속취득은 0.8%, 무상취득은 1.5%, 농지취득은 1%, 소유권원시취득보존등기는 0.8%, 기타의 권리설정등기는 0.2%)

* 개인간 주택 및 분양주택 유상거래시에는 1% 적용

(등록세 3배 중과) → 대도시(과밀억제권역을 말함:서울·인천·수도권의 큰도시 등)내 5년 미만된 법인 및 지점설치후 5년 이내인 경우의 부동산등록세율은 2%의 3배인 6%임. 또한 대도시내(서울 등)로의 본점 전입, 지점이전후 5년내의 모든 부동산등록세율도 6%이며, 대도시내의 공장 신설·증설에 따른 등록세율도 6%임(외투법인 2003년까지 일반세율).

(등록세에 추가되는 세금) → 등록세×20%의 교육세, 감면받는 등록세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 추가됨.

(부동산등기 기한과 과태료 등) → 등록세는 부동산등기시점에 납부하는데 취득세 과세표준(=계약서 기재금액, 취득자 신고금액)을 기준으로 납부한다. 부동산등기는 잔금청산일부터 60일내에 신청하도록 「부동산등기특별조치법」이 규정하고 있으며, 계약서는 등기신청전에 시장·군수 등의 검인을 받아야 한다. 잔금지급일(계약효력일)로부터 60일내에 등기신청을 안하면 등록세의 5배까지 과태료 부과함(2개월 미만 해태:등록세×30%, 2∼4개월 해태:등록세×50%, 4∼6개월:80%, 6∼8개월:120%, 8∼12개월:200%, 12개월 이상 해태:등록세×300%:「부동산등기특별조치법」).

(부동산을 보유한 법인의 과점주주 지분취득시 취득세 과세) → 타법인의 지분을 51% 이상 취득하여 과점주주로 등장하면 그 법인의 기존 보유부동산 등 취득세×지분소유비율을 납부함. 그러나 이미 과점주주로 된 상태에서 법인이 부동산을 취득하는 것에 대한 과점주주의 취득세추가납부는 없으나 과점주주의 지분비율이 증가되면 증가된 비율 해당세액을 납부함(부동산취득 계획인 경우 먼저 과점주주가 되는 것이 유리).

(취득대가·과세표준에의 부가가치세 포함문제) → 토지는 부가가치세가 과세되지 않으므로 문제없으나 건물이나 구축물인 경우 취득하면서 10%의 부가가치세를 부담하는데, 95년부터는 과세사업자로서 매입세액공제가 가능한 부가가치세는 취득가액에 포함하지 않음. 또한 면세사업자나 일반개인도 총취득가액에서 부가가치세를 제외하여 과표로 함.

(취득자금에 대한 자금출처와 입증문제) → 법인의 경우 재무제표상의 차변과 대변기록에 의해 부동산취득의 자금원천이 객관적으로 입증되지만, 개인의 경우 연령·소득 등 여러 정황으로 보아 자력취득으로 인정되는 기준초과금액에 대해서는 증여세를 부과함(30살:2억, 40살:4억).

(건설자금이자의 계산과 취득원가) → 토지·건물 등의 매입·제작·건설에 소요된 차입금의 지급이자는 당기비용이 아니고 고정자산의 취득원가로 처리하여 계상함.

(취득세·등록세 면제와 감면·비과세 등) → 국유재산 현물출자, 중소기업간 통합, 법인전환 현물출자, 조직변경취득, 구조조정취득, 사업자간 자산교환취득 등은 취득세와 등록세를 전액 면제함. 창업중소기업 및 창업벤처중소기업의 2년내 취득부동산의 취득세와 등록세도 100% 면제, 개인사업의 사업포괄양수도방식의 부동산도 취득세·등록세 100% 면제, 형식적 소유권이전인 「신탁업법」상 신탁해지취득, 환매권행사취득은 취득세·등록세 비과세함. 법인합병취득은 취득세만 비과세하나 등록세는 일반과세함.

(기타의 취득세·등록세 면제 등)

○법인 본점·주사무소를 수도권과밀억제권역 밖으로 이전할 때

○대도시내의 공장시설을 폐쇄하고 대도시외로 이전할 때

○지방 등의 공장·산업시설 유치지역 내에서의 공장신축 관련취득

○기업부설연구소용, 직업훈련시설용 등 부동산 취득의 경우 전액 면제

(부동산 취득·보유를 억제하는 제반 법령과 규정들)

○취득세 중과(사치성재산 등, 대도시내에서의 사옥 신·증설, 부동산취득 및 공장 신·증설 등)

○지급이자 손금불산입(비업무용, 업무무관, 저수익성, 용도불분명 토지)

○개발부담금부과

○농지법의 농지소유 제한(농업인과 농업법인의 자기경영소유)

○「부동산실명제법률」(명의신탁금지, 명의신탁은 증여의제로 증여세 과세됨. 실제소유자명의만 가능)

(2) 비업무용 재산 등 취득과 관련된 세무상의 불이익들

(첫째:지급이자 손금불산입) → 법인의 비업무용 토지에 대한 차입금 지급이자의 손금불산입적용(비업무용 토지의 취득세 중과세는 2001년부터는 폐지됨)

(둘째:제반 유지비용의 손금부인) → 비업무용 부동산과 재산의 취득·관리를 위해 손익계산상 비용으로 계상된 관리비용·유지비·수선비·감가상각비·재산세·취득세·등록세 등의 제반 비용이 손금불산입된다.

(셋째:감면이나 조세혜택부여 제외) → 비업무용 부동산 등에 대해서는 지방세 감면, 특별부가세 비과세와 감면 등을 적용하지 않는다.

(넷째:업무무관가지급금에 대한 세무상 불이익) → 특히 주의할 점은 법인과 특수관계있는 자에게 업무와 관련없이 지급한 가지급금과 관계회사대여금 등에 대하여는, ① 지급이자 손금불산입적용 이외에도 ② 인정이자를 계산하여 익금산입하고 ③ 상여·배당 등으로 소득처분, ④ 대손금불인정·대손충당금 설정대상에서 제외하므로 동일항목 금액에 대해 삼중의 세금부담을 하게 되는 불이익이 있다.

(다섯째:양도소득세 추가 부담) → 비업무용 토지를 양도한 경우 양도차익에 대해 일반법인세 이외에 30%(미등기는 40)의 양도세를 추가로 과세한다(2007년부터 적용).

(3) 대도시내 공장시설투자 불이익과 지방분산유인책들

1) 지방세법상의 지방이전 유인정책

"지방이 좋아요"라는 주장을 뒷받침하는 규정은 역시 지방세에 많이 규정되어 있는데, 다음표와 같다. 여기서 "대도시"란 「수도권정비계획법」상의 과밀억제권역, 즉 서울과 인천광역시 및 서울에 근접한 경기도 일원을 말한다. 단, 대도시내의 공업지역은 제외된다.

◈ 대도시·광역시·지방간의 조세부담차이 비교 ◈

지 역

과세항목

대 도 시

기타 광역시 인구 500만 이하 시

지 방 등

공장 신증설의 취득세 3배 중과(일반세율 2%)×3

3배중과(6%)

일반과세(2%)

일반과세(2%)

본사·본점·주사무소용·사업용 부동산 취득시(신·증축)의 취득세 3배 중과

3배중과(6%)

일반과세(2%)

일반과세(2%)

법인설립후 5년 이내의 제반등기의 등록세(3%) 3배 중과(9%)

3배중과(6%)

일반과세(2%)

일반과세(2%)

대도시내 공장신증설 부동산등기의 등록세 중과

3배중과(6%)

일반과세(2%)

일반과세(2%)

본사·공장 지방이전 취득세·등록세 면제

과 세

면 제

비과세

균등할주민세

4,500원

3,000원

1,800원, 1,000원

자동차세

150% 중과가능

150% 중과가능

100% 이하


2) 토지·건물 등 부동산취득·사업시설투자의 취득세·등록세 중과세 요약

세금·세율

취득·투자행위(토지·건물 등)

취 득 세

등 록 세

일반세율(2%)

중과세율(3배)6%

중과세율(5배)10%

일반세율2%

중과세율(3배)6%

일반적인 경우

전지역

일반부동산

2%

2%

사치성재산(별장·골프장·고급주택·고급오락장·고급선박 등), 골프장은 최초 등록만 중과세함.

10%

2%

수도권

공장 신·증설(도시업종)

6%

2%

공장신설, 공장증설(외투기업 2003년까지 일반세율)

(2%)

6%

(2%)

6%

본점·주사무소의 사옥용 신규취득(신축·증축만임)

6%

2%

공장승계·이전·업종변경

2%

2%

본점사옥 승계취득(타인에게서)

2%

2%

5년내법인

전지역

일반부동산

2%

2%

사치성재산

10%

2%

대도시· 수도권

일반부동산

2%

2%

6%

사치성재산(토지+건물)

10%

6%

법인의 비업무용 토지와 건물

2%

6%

부동산 아닌 자산

2%

2% 등

공장신설·공장증설(외투기업 2003년까지 일반세율)

6%

(2%)

6%

공장의 승계취득·이전·변경

2%

6%

본점 등의 사옥용 신규취득

6%

6%

본점 등 사옥승계취득

2%

6%

※ ① 대도시에서 5년내 법인신규설립, 지점신규설치, 대도시외에서 대도시내로의 이전, 전입 및 전입 설치후 5년내의 부동산등기 등록행위 등

② 대도시는 수도권 과밀억제권역으로 서울·인천 및 경기도의 위성도시지역 서울연접지역임.

3) 대도시내 설립된지 5년 미만 법인의 부동산 등록세 중과의 범위

법인을 통해 부동산을 구입하는 경우 대도시내의 행위와 취득등기에 대하여는 일반등록세율의 3배로 등록세가 중과된다. 이는 대도시로의 경제력 집중을 억제하고 산업시설의 지방분산을 유도하여 인구집중을 억제하고 대도시의 균형발전 및 지방경제활성화를 위한 정책하에 탄생된 세율이다. 대도시지역내 제반 등록에 대해 일반등록세율의 3배를 중과하는 경우를 보면 첫째, 대도시내에서의 법인설립과 지점·분사무소의 설치에 따른 등기, 설립후 5년 이내 자본금이나 출자금액의 증가등기 둘째, 대도시외 법인이 대도시내에로 본점·주사무소의 전입(전입은 법인의 설립으로 간주하여 제반세율을 적용함), 전입후 5년내 자본·출자액 증가등기 셋째, 대도시내의 법인설립, 지점·분사무소 설치, 대도시내로의 법인본점·주사무소·지점·분사무소전입에 따른 부동산등기, 기타 법인설립·설치, 대도시내로의 전입 이후의 부동산등기 넷째, 대도시내 공장신설·증설에 따른 부동산등기에 대하여 일반등록세율(2%)의 3배를 중과한다.

대도시내 법인등록세중과의 예외로는, 의료업, 해외건설업, 전기통신사업, 첨단기술산업, 도소매업, 유통산업, 화물터미널사업, 창고업, 자동차운송사업, 정부출자법인사업, 개인이 영위하던 제조업의 법인전환, 자원재활용사업, 컴퓨터관련업, 초고속망사업, 문화예술시설, 프로그램공급업, 사회간접자본시설사업 등이다.

종전에 대도시는 서울·수도권·대구·부산 등까지 포괄했으나, 1995년 8월 21일부터는 대도시가 서울특별시, 인천광역시 및 경기도 일부(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥시 포함. 단, 강화 등과 공업단지는 제외)가 포함된 과밀억제권역으로 축소되었고, 부산광역시와 대구광역시는 제외되었다. 중과세대상은 대도시내에서의 법인탄생부터 5년내 및 대도시내에로의 전입과 전입후 5년내의 제반 부동산등기이다. 이밖에 대도시내에서의 공장신설과 공장증설에 대하여는 법인·지점탄생이나 전입후 5년이 경과된 경우도 관련 부동산등기에 대하여는 중과세를 적용한다. 같은 대도시내에서의 이전·전입은 중과대상이 아닌데 즉 인천에서 수원으로의 전입, 성남에서 안양으로의 전입은 중과되지 않는다. 그러나 수도권 중 서울특별시 이외의 지역에서 서울시로 이전하는 것은 대도시내의 전입으로 보아 중과대상이 된다. 따라서 등록세중과가 싫다면 가급적 대도시로 분류된 지역을 피하여야 하고, 대도시내에서 이미 법인설립되거나 대도시내로 전입된지 5년이 지난 법인을 활용하여야만 등록세중과를 일부나마 피할 수 있다.

부동산 취득등기의 중과세율을 구체적으로 보면 건축물의 신축 등 소유권의 보존에 관한 등기는 일반세율 1,000분의 8의 3배인 1,000분의 24를 적용하고, 공유·합유·총유물의 분할등기는 일반세율 1,000분의 2의 3배인 1,000분의 6를 적용한다. 매매 등으로 인한 소유권 취득등기에 있어서 농지는 일반세율 1,000분의 10의 3배인 1,000분의 30을, 대지 등 기타 일반부동산등기는 일반세율 1,000분의 20의 3배인 1,000분의 60 세율(6%)을 각각 적용한다.

법인합병시의 부동산등기 중과시 실제거래가액이 없으므로 무상취득으로 보아 일반세율 1,000분의 15의 3배인 1,000분의 45가 적용되며, 부동산등기의 중과세율 적용시 소유권취득등기 이외에는 중과세대상이 되지 않는다. 따라서 지상권·저당권·지역권·전세권·임차권·경매신청·가압류 및 가처분이나 기타 등기 등은 중과세대상이 될 수 없고, 채권등기에 대한 담보물 등에 대하여도 중과세율이 적용되지 않는다.

4) 세법상의 도시집중억제 및 지방분산정책과 조세혜택들

수도권 및 대도시의 집중억제를 위해서는 행정유도나 지도보다는 경제적 불이익을 주는 방법이 효과적일 수 있다. 현행 「조세특례제한법」이나 「지방세법」은 대도시 제한 및 지방이전촉진을 위해 세금경감유인책이나 조세부담차별화 방안을 규정하고 있다. 그러나 2002년부터는 수도권분산·대도시시설의 지방이전정책의 유효성이 낮아지고 경제활력을 저해하면서 많은 제도가 폐지되고 있다.(조세특례제한법상의 대도시 이탈, 지방이전유인정책)

○대도시공장이전 관련대지·건물 양도차익(2005년까지)을 익금불산입 과세이연하고 3년 후 3년간 균등익금환입(「조특법」 §60②)

○수도권과밀억제권역내 법인본사지방이전 관련대지·건물 양도차익(2005년까지)을 익금불산입 과세이연하고 3년 후 3년간 균등익금환입(「조특법」 §61③)

○수도권과밀억제권역내 2년 이상 계속되던 공장시설 중소기업의 수도권외 지방이전(2005년까지)시 세액감면(5년간 100%, 다음 2년간 50%)(「조특법」 §63)

○수도권외 지역이전(과밀억제권역 → 수도권 생활지역 아닌 지역, 산업단지 등으로)법인의 각종 조세특례혜택(「조특법」 §63의2)

공장이전시 신규공장 발생소득, 본사이전시 관련소득에 대해 4년간 법인세 전액 그 다음 2년간 법인세×50% 감면함.

○농공단지의 농어촌개발사업자·개발촉진지구·중소기업 특별지원지역 등 입주기업(2006년까지)의 최초 소득발생부터 4년간 소득세·법인세의 50% 감면(「조특법」 §64)

○영농조합법인의 법인세 전액 면제(2006년까지:「조특법」 §66)

○영어조합법인 등에 대한 법인세 면제(2006년까지:「조특법」 §67)

○농업회사법인에 대해 2006년까지 농업소득 법인세 면제 및 농업소득외의 일반소득에 대해 6년간 소득세·법인세 50% 감면(「조특법」 §68)

이와 같이 열거된 세금부담경감 항목만을 생각한다면 수도권이나 대도시 밖으로 하루라도 빨리 옮기고 싶을 것이다. 그러나 대도시내에서의 자금조달과 금융편의, 소비자와 수요자의 근접성, 지방근무기피, 인력확보 용이성, 산업연관 생산시설의 구비정도, 물적유통시설 등의 계량적 효과금액과 비화폐적 만족도 여부 및 세금경감 효과 등을 종합적으로 감안하여 지방이전 의사결정을 해야 한다(극단적으로 세금적다고 지방으로 내려갔다가 인사관리, 자금, 영업이 어려워지는 경우도 있다 함).

( 2007-04-02 )